A alienação por iniciativa particular

A alienação por iniciativa particular poderá ser promovida pelo exequente ou com o concurso de corretor profissional ou leiloeiro público credenciado. Porém, é uma expropriação judicial dos bens penhorados porque operada sob a intervenção da autoridade pública e sem o consentimento do proprietário. Ao final, é o juiz quem irá promover a transferência do bem do domínio do executado para o do adquirente.

Nos termos do art. 880, parágrafo 2º, do CPC/2015 a alienação será formalizada por termo nos autos, com a assinatura do juiz, do exequente, e, se estiver presente, do executado. A assinatura deste, por óbvio, não é obrigatória, pois não é o executado quem aliena o bem, mas o juízo, não dependendo a consumação do ato da participação do devedor.

Assinado o auto de alienação, será expedida carta de alienação e o mandado de imissão na posse, quando se tratar de bem imóvel ou a ordem de entrega ao adquirente, quando se tratar de bem móvel.

A carta de alienação é o instrumento de que vai utilizar o adquirente para obter, junto ao Registro de Imóveis, a transmissão da propriedade prevista no ato substancial praticado entre ele e o órgão judicial executivo. Como diz Humberto Theodoro Júnior é algo como o translado da escritura pública, de compra e venda de imóvel. Tem a mesma função da carta de adjudicação e seu conteúdo será o previsto no art. 877, parágrafo 2º do CPC, ou seja, conterá a descrição do imóvel, com indicação da matrícula e aos seus registros, a cópia do termo de alienação, e a prova de quitação do imposto de transmissão.

Se a venda por iniciativa particular for a prazo, a carta trará as condições que já constaram no termo de alienação previamente lavrado. Neste caso, será indispensável a estipulação de garantias, aplicando-se, por analogia, o parágrafo 1º do art. 895: o saldo devedor será garantido por hipoteca sobre o próprio imóvel. Essa garantia e outras que sejam ajustadas constarão no termo de alienação, cujo inteiro teor será reproduzido na carta de alienação a ser utilizada para o registro imobiliário. Explica Theodoro Júnior que o termo lavrado nos autos tem força de instrumento público e, por isso, dispensa o recurso à escritura pública em separado para o ajuste da hipoteca.

Quando o bem penhorado for móvel, a alienação não ensejará a expedição de carta. Lavrado o termo de alienação, expedir-se-á o mandado de entrega ao adquirente (art. 880, parágrafo 2º, II).

Ainda sobre a confecção do termo do art. 880, § 2.º, na alienação por iniciativa particular incumbirá ao escrivão ou ao chefe de secretaria sua confecção, sendo que eventual participação do leiloeiro ou do corretor não transfere a estes essa atribuição.

Mediante a lavratura e assinatura do auto de alienação pelo juiz, considera-se perfeita e acabada a alienação.

A alienação por iniciativa particular constitui um importante instrumento na incansável busca pela efetividade da execução, verdadeiro calcanhar de Aquiles da fase executória. Trata-se que de meio oferecido ao sujeito ativo do processo de execução para a obtenção do crédito de forma célere e eficaz, caso inexista interesse em adjudicar o bem.

Assim, a alienação por iniciativa particular tem caráter negocial e público, possibilitando, ainda, às partes eventual convergência quanto ao conteúdo da proposta e das condições estipuladas pelo órgão judiciário (art. 880, § 1.º), o que de qualquer forma não confere caráter privado ao negócio. Isto porque incumbe ao órgão judiciário examinar os elementos de existência, os requisitos de validade e os fatores de eficácia do negócio, avaliando a admissibilidade da oferta e o preenchimento dos demais pressupostos da oferta, de acordo com as condições traçadas no ato previsto no art. 880, § 1.º. É uma alienação forçada própria e autêntica, mas com maior participação do credor e porque não dizer das partes.